LEY Nº 3966/2010
TITULO DÉCIMO
DE LA PLANIFICACION Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO
CAPITULO I
Generalidades
Art. 227.- Dimensión de los Lotes
Se considerará superficie mínima de lote urbano 360 (trescientos sesenta) metros cuadrados.
Cada Municipalidad podrá, a través de Ordenanza, establecer dimensiones mínimas superiores al párrafo anterior.
Excepcionalmente, para implementar soluciones habitacionales de carácter social o autorizar los asentamientos de hecho que sean anteriores a la vigencia de esta Ley, podrán establecerse medidas menores aprobadas por Ordenanza.
CAPÍTULO IV
De los Loteamientos
Artículo 239.- Definición.
Modificado por la Ley Nº 4198/2010 como sigue:
Se entenderá por “loteamiento” toda división o parcelamiento de inmueble en dos o más fracciones destinadas a la venta en zona urbana, suburbana o rural, con fines de urbanización.
Artículo 240.- Alcance normativo.
Modificado por la Ley Nº 4198/2010 como sigue:
Las disposiciones de la presente Ley se aplicarán a los loteamientos realizados tanto por personas físicas como jurídicas; públicas o privadas, sin excepción alguna.
Artículo 241.- Requisitos para la Aprobación.
El interesado en obtener la aprobación municipal del loteamiento de un inmueble deberá presentar la solicitud respectiva a la Intendencia Municipal, acompañando los siguientes recaudos:
a) la copia autenticada del título de propiedad. En caso que se trate de un condominio, el pedido deberá estar firmado por todos los copropietarios o deberá acreditarse fehacientemente la representación de los mismos;
b) b) el Certificado de Condiciones de Dominio, que deberá ser expedido por la Dirección General de los Registros Públicos. Si el inmueble está gravado con hipoteca se requerirá la conformidad del acreedor hipotecario. No procederá a la aprobación si está embargado o si está inscripto como litigioso;
c) c) el comprobante de pago del impuesto inmobiliario. Dicho comprobante deberá acreditar el pago de la última obligación que haya vencido. No se tendrá en cuenta la existencia de deudas tributarias por otros conceptos, aunque se trate del impuesto inmobiliario relativo a inmuebles distintos al afectado por el proyecto;
d) el informe descriptivo del inmueble. Este informe descriptivo, también denominado informe pericial, deberá ser elaborado y firmado por un profesional matriculado en el municipio de que se trate, en tantas copias como las que establezca, vía reglamentación, la Intendencia Municipal.
Dicho informe deberá contener:
1) la individualización exacta y precisa del inmueble a ser loteado, con indicación de los siguientes datos:
a) Cta. Cte. Ctral.; y
b) Finca, con expresión del Distrito, la Sección, la fecha, el tomo y el folio de su inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos;
2) la indicación de la superficie total del inmueble a ser loteado;
3) la especificación de los linderos del inmueble a ser loteado y las referencias naturales y artificiales dentro del inmueble y fuera de él para su ubicación en el municipio;
4) la indicación de la superficie de cada una de las fracciones resultantes del loteamiento;
5) la especificación de los linderos de cada una de las fracciones resultantes del loteamiento;
6) la indicación, en su caso, de las fracciones destinadas para calles y avenidas, con sus respectivas superficies y linderos;
7) la especificación, en su caso, de las fracciones destinadas para plazas, con sus respectivas superficies y linderos;
8) la indicación, en su caso, de las fracciones destinadas para edificios públicos, con sus respectivas superficies y linderos;
9) la individualización del propietario del inmueble; y,
10) la mención y firma del profesional responsable del informe.
Todas las indicaciones técnicas del informe pericial deberán realizarse con coordenadas y grados y referencias existentes, en cuanto fueren pertinentes.
e) el plano de fraccionamiento. A través del mismo, se deberá describir gráficamente el contenido del informe pericial relacionado con el loteamiento que se pretende realizar. Dicho plano deberá ser elaborado y firmado por el mismo profesional matriculado que confeccionó el informe pericial, en tantos juegos como copias del informe requiera la Municipalidad.
Artículo 242.- Requisitos para Casos Especiales.
Además de los requisitos señalados en el artículo anterior, el proyecto de loteamiento podrá requerir el acompañamiento de los siguientes requisitos:
a) Estudio de evaluación de Impacto Ambiental: En los casos señalados en la Ley N° 294/93 “DE EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL” y sus reglamentaciones; y,
b) Mensura judicial: Si el inmueble cuyo loteamiento se pretende no estuviere adecuadamente delimitado o existieren dudas con relación a dicha delimitación, se requerirá la mensura judicial previa.
Artículo 243.- Requisitos Urbanísticos. Los proyectos de loteamientos deberán cumplir con las disposiciones establecidas en las leyes y ordenanzas correspondientes a su desarrollo urbano. La Municipalidad proporcionará al interesado en el loteamiento los criterios generales que deberá respetar, a fin de armonizar con los trazados de las calles previstas en los terrenos adyacentes o con los estudios relativos al Plan de Ordenamiento Urbano y Territorial.
Artículo 244.- Aprobación Municipal.
Todo loteamiento debe ser previamente aprobado por la Municipalidad, conforme al procedimiento previsto en el artículo siguiente, antes de su implementación.
Art. 245. Procedimiento de Aprobación.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
El loteamiento requiere la aprobación provisoria de la Intendencia Municipal y la aprobación definitiva de la Junta Municipal, conforme al procedimiento que se detalla más abajo:
a) Aprobación provisoria de la Intendencia:
Una vez cumplidos los requisitos establecidos en la legislación, la Intendencia Municipal dictará una resolución fundada, aprobando provisoriamente el loteamiento en cuestión, dentro del plazo máximo de sesenta días, contados desde el cumplimiento de la totalidad de los requisitos por parte del propietario.
Si la Intendencia Municipal no se expide dentro del plazo estipulado, se considerará aprobado en forma automática.
Art. 245. Procedimiento de Aprobación.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
El loteamiento requiere la aprobación provisoria de la Intendencia Municipal y la aprobación definitiva de la Junta Municipal, conforme al procedimiento que se detalla más abajo:
a) Aprobación provisoria de la Intendencia:
Una vez cumplidos los requisitos establecidos en la legislación, la Intendencia Municipal dictará una resolución fundada, aprobando provisoriamente el loteamiento en cuestión, dentro del plazo máximo de sesenta días, contados desde el cumplimiento de la totalidad de los requisitos por parte del propietario.
Si la Intendencia Municipal no se expide dentro del plazo estipulado, se considerará aprobado en forma automática.
En caso de aprobación automática, la Intendencia Municipal deberá, a pedido del interesado, emitir una constancia en la que se certifique dicha aprobación.
De existir objeciones, la Intendencia Municipal deberá rechazar el proyecto mediante resolución fundada.
b) Aprobación definitiva o ratificación de la Junta:
Una vez aprobado provisoriamente el loteamiento por parte de la Intendencia Municipal el Expediente, será puesto a consideración de la Junta Municipal, la que deberá expedirse en el plazo máximo de sesenta días, contados desde su recepción en mesa de entrada de la Junta Municipal.
Si no existieren objeciones, se aprobará en forma definitiva el proyecto de loteamiento, ratificando la resolución de la Intendencia Municipal.
En caso contrario, el proyecto será rechazado mediante resolución fundada.
c) Aprobación automática:
Si la Junta Municipal no se pronunciara dentro del plazo previsto en el inciso anterior, el proyecto de fraccionamiento se considerará aprobado en forma automática, siempre y cuando se hayan cumplido las obligaciones impuestas al propietario en los artículos referidos 246 “Obligaciones del Propietario” y 247 “Contribución Inmobiliaria Obligatoria”.
En ese caso, la Intendencia Municipal deberá, a pedido de interesado, emitir una constancia en la que se certifique dicha aprobación definitiva ante el silencio de la Junta Municipal, previa verificación del cumplimiento de las obligaciones impuestas al propietario mencionadas en el párrafo anterior.”
Art. 246. Obligaciones del Propietario.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
Una vez obtenida la aprobación definitiva de la Junta Municipal o la constancia de la Intendencia Municipal, certificando dicha aprobación definitiva ante el silencio de la Junta Municipal, el propietario tendrá treinta días para realizar los siguientes trabajos:
a) delimitación y amojonamiento de cada una de las fracciones resultantes;
b) realización de las obras de drenaje y otras que se hubieren exigido;
c) apertura y limpieza de las fracciones destinadas para calles y avenidas;
d) apertura y limpieza de las fracciones destinadas para plazas y edificios públicos;
e) ajuste de las rasantes de las vías públicas;
f) tramitar ante el Servicio Nacional de Catastro la asignación de la nomenclatura catastral a las parcelas destinadas a calles, plazas, edificios públicos y lotes, una vez asignadas presentar a la Dirección General de los Registros Públicos con la aprobación definitiva para la inscripción de las fracciones destinadas para uso público, debiendo indicarse expresamente la naturaleza pública de las mismas, así como el destino que se les asigna. La Dirección General de los Registros Públicos automáticamente y sin más trámite inscribirá dichas fracciones a favor de la Municipalidad respectiva.
El loteador tendrá un año de plazo para realizar esta inscripción a favor de la Municipalidad y si así no lo hiciera se le aplicará una multa de veinte jornales mínimos por cada hectárea loteada, sirviendo para su ejecución el certificado de deuda expedida por el mismo municipio. No se podrán vender los lotes si no se procede a la inscripción de la resolución definitiva; y
g) Pago del impuesto al fraccionamiento del inmueble.”
Artículo 247.- Contribución Inmobiliaria Obligatoria.
Modificado por la Ley Nº 4198/2010 como sigue:
Se entenderá por “contribución inmobiliaria obligatoria” la superficie de terreno que el propietario de un inmueble deberá transferir gratuitamente a favor de la Municipalidad, en concepto de vías de circulación, plazas o edificios públicos.
En los inmuebles que alcancen o superen las dos hectáreas de superficie, la contribución será equivalente al 5% (cinco por ciento) de la misma, que será destinada para plaza y/o edificios públicos en la ubicación que la Municipalidad decida según los planes y necesidades urbanísticas.
Si el inmueble fuere igual o superior a tres hectáreas, la contribución será del 7% (siete por ciento).
LA contribución que establece este articulo será obligatoria únicamente en los loteamientos o fracciones destinados a la venta en zona urbana,l suburbana o rural, con fines de urbanización, conforme el Artículo 239.
Art. 248. Ubicación de las Fracciones Públicas.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
Tanto el trazado de las vías de circulación (calles y avenidas) como la ubicación de las fracciones destinadas para plazas y/o edificios públicos serán determinadas por la Municipalidad, para lo cual el profesional encargado de la confección del proyecto deberá realizar las consultas técnicas previas que correspondan.
De acuerdo con criterios urbanísticos debidamente fundados, se podrá dividir la fracción destinada para plazas y/o edificios públicos ubicándolas en dos o más sitios destinados dentro del proyecto de fraccionamiento.
Las plazas y/o edificios públicos se ubicarán en lo posible en un lugar equidistante de los extremos del loteamiento.”
Artículo 254.- Cláusulas Contractuales Obligatorias.
Todo contrato de compra-venta de lotes a plazo deberá contener los siguientes datos:
a) nombre completo o denominación de la persona física o jurídica que vende el inmueble;
b) nombre completo o denominación de la persona física o jurídica que adquiere el inmueble;
c) domicilio de las partes;
d) individualización exacta del inmueble objeto del contrato de compra-venta, con indicación de los siguientes datos: i) ubicación de la fracción en el loteamiento y en el municipio; ii) número de manzana; iii) número de lote o de Cuenta Corriente Catastral; iv) superficie total del lote; v) linderos y accidentes naturales dentro del lote;
e) precio de venta;
f) plazo de pago;
g) monto de cada una de las cuotas;
h) periodicidad del pago de las cuotas;
i) número de la resolución a través de la cual se aprobó en forma definitiva el proyecto de fraccionamiento de referencia;
j) descripción de los datos de la inscripción de la matriz en la Dirección General de los Registros Públicos: finca, distrito, sección, fecha, tomo y folio.
Art. 255. Cláusulas Contractuales Implícitas.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
Aunque en los contratos de compra-venta a plazo no se encuentren literalmente expresadas, se considerarán que forman parte del mismo las siguientes cláusulas:
a) la obligación del vendedor de otorgar la posesión libre del lote al efectuarse el pago de la primera cuota;
b) la facultad del comprador de exigir la Escritura Pública de Transferencia del lote en cuestión, una vez que el comprador haya efectuado el pago del 25% (veinticinco por ciento) cuando menos del precio total convenido. En este caso, el lote de referencia podrá quedar gravado con hipoteca a favor del vendedor hasta la cancelación total del saldo de la deuda;
c) que, la rescisión unilateral del contrato imputable al comprador por falta de pago a su vencimiento solo podrá tener lugar cuando exista un atraso superior a las seis cuotas si el comprador ha abonado hasta el 25% (veinticinco por ciento) de las cuotas o diez cuotas si ha abonado más del 25% (veinticinco por ciento) de las cuotas. En los casos en que proceda la rescisión del contrato por el incumplimiento en el pago de las mensualidades, el vendedor, bajo su responsabilidad y caución juratoria de que no se dan los supuestos previstos en el artículo 782 del Código Civil, solicitará sin más trámites la cancelación de la inscripción directamente a la Dirección General de los Registros Públicos;
d) que, en el caso que el contrato se rescinda por cualquier causa, el comprador podrá retirar, a su costa, las mejoras que ha introducido en el inmueble;
e) que, en el caso que materialmente sea imposible el retiro de dichas mejoras, o de darse el supuesto previsto en el artículo 782 del Código Civil, se deberá iniciar juicio ejecutivo para el cobro del saldo adeudado; y,
f) que, tanto la limpieza como el mantenimiento en buen estado del lote son responsabilidad del comprador, así como el pago de los impuestos, tasas y contribuciones.”
Artículo 257.- Embargo Decretado contra el Vendedor.
Los embargos preventivos o ejecutivos que se decreten judicialmente contra el vendedor de un lote a plazo, que se verifiquen con posterioridad a la inscripción del contrato de compra-venta correspondiente, solamente afectarán al crédito que posea el vendedor con relación al comprador por las cuotas aún no abonadas.
Art. 258. Concurso de Acreedores y Quiebra del Vendedor.
Modificado por la Ley Nº 5346/2014 como sigue:
Los contratos de compra-venta de lotes a plazo serán oponibles contra terceros acreedores del vendedor, tanto en el Concurso de Acreedores como en la Quiebra.
Si el comprador ha abonado más del 25% (veinticinco por ciento) el Síndico podrá otorgar la correspondiente Escritura Pública de Transferencia a favor del comprador, constituyendo una garantía real de hipoteca sobre el saldo adeudado.”